A-Real Immobilien Graz - Immobilien in Graz

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gemäß § 30b Konsumentenschutzgesetz - Kauf-, Miet- und Hypothekardarlehensverträge

I. Kaufverträge

Grunderwerbsteuer vom Wert der Gegenleistung ................... 3,5 %
(Ermäßigung oder Befreiung in Sonderfällen möglich)
Grundbuchseintragungsgebühr (Eigentumsrecht) .................... 1,1 %
Kosten der Vertragserrichtung und grundbücherlichen Durchführung nach Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters sowie Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren
Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben für Grundverkehrsverfahren (länderweise unterschiedlich)
Förderungsdarlehen bei Wohnungseigentumsobjekten und Eigenheimen - Übernahme durch den Erwerber: Neben der laufenden Tilgungsrate außerordentliche Tilgung bis zu 50 % des aushaftenden Kapitals bzw. Verkürzung der Laufzeit möglich; Der Erwerber hat keinen Rechtsanspruch auf Übernahme eines Förderungsdarlehens.
Allfällige Anliegerleistungen laut Vorschreibung der Gemeinde (Aufschließ- ungskosten und Kosten der Baureifmachung des Grundstückes) sowie Anschlussgebühren und -kosten (Wasser, Kanal, Strom, Gas, Telefon etc.)
Vermittlungsprovision (Höchstprovision)

bei Kauf, Verkauf oder Tausch von

• Liegenschaften oder
Liegenschaftsanteilen

• Liegenschaftsanteilen, an denen Wohnungseigentum besteht oder vereinbarungsgemäß begründet wird

• Unternehmen aller Art

• Abgeltung für Superädifikate auf einem Grundstück

bei einem Wert

- bis € 36.336,42 ........ je 4 %,

- von € 36.336,42 bis € 48.448,51 je € 1.453,46

- ab € 48.448,51 ..........je 3 %,

jeweils zuzüglich 20 % USt.

II. Mietverträge

Vergebührung des Mietvertrages (§ 33 TP 5 GebG): 1% des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttomietzinses (inkl. USt), bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des dreifachen Jahresbruttomietzinses.
Vertragserrichtungskosten nach dem Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters
Vermittlungsprovision

Vermittlung durch Immobilienmakler, der nicht gleichzeitig Verwalter des Gebäudes ist, in dem sich der Miet- gegenstand befindet	Höchstprovision zuzüglich 20% USt, bei Vermittlung von Haupt- oder Untermiete an Wohnungen und Einfamilienhäusern aller Art
Vertragsdauer	Vermieter	Mieter
• unbestimmte Zeit / Frist mehr als 3 Jahre	3-Bruttomonatsmietzinse allenfalls + 5% der besonderen Abgeltungen	2-Bruttomonatsmietzinse
• Frist bis zu 3 Jahren	3-Bruttomonatsmietzinse allenfalls + 5% der besonderen Abgeltungen	1-Bruttomonatsmietzins
• bei Verlängerung auf mehr als 3 Jahre oder unbestimmte Zeit	Ergänzung auf die Höchstprovision unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsdauer, höchstens jedoch eine halbe BMM	Ergänzung auf die Höchstprovision unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsdauer höchstens jedoch eine halbe BMM

Vermittlung von Wohnungen durch einen mit der Verwaltung des Objekts betrauten Hausverwalter

Höchstprovision zuzüglich 20 % USt(Nicht anzuwenden, wenn an der vermittelten Wohnung Wohnungseigentum besteht und der Auftraggeber nicht Mehrheitseigentümer ist.)

Vertragsdauer	Vermieter	Mieter
• unbestimmte Zeit / Frist mehr als 3 Jahre	2-Bruttomonatszinse	1-Bruttomonatsmietzins
• Frist auf mind. 2 Jahre aber nicht mehr als 3 Jahre	2-Bruttomonatsmietzinse	1/2-Bruttomonatsmietzins
• Frist kürzer als 2 Jahre Ergänzungsprovision bei Verlängerung oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis	1-Brutttomonatsmietzins Ergänzung auf den Höchtstbetrag unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsdauer, höchstens jedoch eine halbe BMM	1/2-Bruttomonatsmietzins Ergänzung auf den Höchtstbetrag unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsdauer, höchstens jedoch eine halbe BMM

Vermittlung von Geschäftsräumen aller Art (Haupt und Untermiete)

Höchstprovision zuzüglich 20 % USt Die Überwälzung der Vermittlungsprovision (max. 3 BMM) auf den Geschäftsraummieter kann vereinbart werden (§ 12 IMVO)

Vertragsdauer	Vermieter	Mieter
• unbestimmte Zeit / Frist mehr als 3 Jahre	3-Bruttomonatszinse	3-Bruttomonatsmietzinse
• Frist auf mind. 2 Jahre aber nicht mehr als 3 Jahre	3-Bruttomonatsmietzinse	2-Bruttomonatsmietzinse
• Frist kürzer als 2 Jahre Ergänzungsprovision bei Verlängerung oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis	3-Brutttomonatsmietzinse	1-Bruttomonatsmietzins Ergänzung auf den Höchtstbetrag unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsdauer.

Haupt- oder Untermietverträge über Geschäftsräume, Eigentumswohnungen, wenn der Auftraggeber nicht Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist, und Untermietverträge über einzelne Wohnräume unterliegen derselben Regelung wie die Vermittlung durch den Immobilienmakler, der nicht gleichzeitig Verwalter des betreffenden Gebäudes ist. Eine Provision für besondere Abgeltungen in der Höhe von bis zu 5% kann zusätzlich mit dem Vormieter vereinbart werden.

Gemäß § 24 MaklerVO ist für die Berechnung der Provisionsgrundlage die Umsatzsteuer nicht in den Bruttomietzins einzurechnen. Die Heizkosten sind ebensowenig miteinzurechnen, wenn es sich um die Vermietung von Mietverhältnissen an einer Wohnung handelt, bei der nach den mietrechtlichen Vorschriften die Höhe des Mietzinses nicht frei vereinbart werden darf.

III. Hypothekardarlehen

Grundbuchseintragungsgebühr .............................................. 1,2 %
Allgemeine Rangordnung für die Verpfändung ....................... 0,6 %
Kosten der Errichtung der Schuldurkunde nach dem Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters
Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren laut Tarif
Kosten der allfälligen Schätzung laut Sachverständigentarif

Die Vermittlungsprovision darf den Betrag von 2 % der Darlehenssumme nicht übersteigen, sofern die Vermittlung im Zusammenhang mit einer Vermittlung gemäß
§ 15 Abs. 1 IMVO steht. Besteht kein solcher Zusammenhang, so darf die Provision oder sonstige Vergütung 5% der Darlehenssumme nicht übersteigen.

IV. Steuerliche Auswirkungen bei der Veräußerung

Veräußerungs- und Spekulationsgewinn ist steuerpflichtig beim Verkäufer nach dem Einkommensteuerrecht:

Bei der Veräußerung einer im Betriebsvermögen stehenden Liegenschaft können - abhängig von Buchwert und Veräußerungserlös - steuerpflichtige Veräußerungsgewinne entstehen.
Bei der Veräußerung einer im Privatvermögen stehenden Liegenschaft (bebaut oder unbebaut) innerhalb von 10 Jahren ab der entgeltlichen Anschaffung (Spekulationsfrist) unterliegen die Einkünfte aus Spekulationsgeschäften (Spekulationsgewinn), beim Veräußerer der Einkommensbesteuerung. Zur Ermittlung des Spekulationsgewinnes ist der um die Veräußerungskosten verminderte Veräußerungserlös den seinerzeitigen Anschaffungskosten (zuzüglich Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen) und abzüglich steuerfreier Subventionen (i.S. des § 28 Abs. 6 EStG 1988), gegenüberzustellen. Die Spekulationsfrist verlängert sich von 10 auf 15 Jahre, wenn innerhalb von 10 Jahren ab der Anschaffung Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen wie z.B. Lifteinbau) in Teilbeträgen gemäß § 28 Abs. 3 EStG 1988 abgesetzt wurden. Hat der Veräußerer die Liegenschaft unentgeltlich (z.B. durch Schenkung, Erbschaft) erworben, so errechnet sich die Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt der Anschaffung durch den Rechtsvorgänger.

2. Ausnahmeregelungen beim Spekulationsgewinn

Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen (samt Grund und Boden), die dem Veräußerer seit der Anschaffung, mindestens aber seit zwei Jahren, als Hauptwohnsitz gedient haben, sind von der Besteuerung ausgenommen.
Bei selbst hergestellten Gebäuden unterliegt der auf den Wert des Gebäudes entfallende Anteil des Spekulationsgewinnes nicht der Besteuerung.
Bei Veräußerung von unbebautem Grund und Boden vermindert sich der Veräußerungsgewinn nach Ablauf von fünf Jahren seit der Anschaffung um jährlich 10 %.

3. Besondere Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Wurden innerhalb von 15 Jahren vor der Veräußerung eines Gebäudes Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen) gemäß § 28 Abs. 3 EStG 1988 auf 10 bzw. 15 Jahre oder gemäß § 28 Abs. 2 EStG 1972 auf 10 Jahre verteilt abgeschrieben oder gegen steuerfreie Rücklagen verrechnet, so hat der Veräußerer die Differenz zwischen dieser erhöhten Abschreibung und der rechnerischen "Normal - AfA" für Herstellungsaufwand als "besondere Einkünfte aus Vermietung" nachzuversteuern. Wenn seit dem 1. Jahr, für das die Herstellungsaufwendungen in Zehntel- und Fünfzehntelbeträgen abgesetzt wurden, mindestens sechs weitere Jahre verstrichen sind, sind über Antrag diese "besonderen Einkünfte" beginnend mit dem Veranlagungsjahr dem der Vorgang zuzurechnen ist, gleichmäßig verteilt auf drei Jahre anzusetzen.

4. Verlust der Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung

Wenn der Verkäufer für Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen einen Antrag auf Absetzung in Teilbeträgen gemäß § 28 Abs. 2, 3 und 4 EStG 1988 oder gemäß § 28 Abs. 2 EStG 1972 (Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung) gestellt hat, geht das Recht der Absetzung der im Zeitpunkt des Verkaufes noch nicht geltend gemachten Zehntel- bzw. Fünfzehntelbeträge für den Verkäufer und den Käufer verloren (Sonderregelung bei unentgeltlicher Übertragung).

5. Anteilige Vorsteuerberichtigung gemäß § 12 Abs. 10 UStG

Hinweis auf die Bestimmungen der §§ 6 Abs. 4, 7 Abs. 1, 10 und 15 Maklergesetz

§ 6 (4) Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluß durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist.

§ 7 (1) Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuss.

§ 10 Der Provisionsanspruch und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen werden mit Ihrer Entstehung fällig.

Besondere Provisionsvereinbarungen

§ 15 (1) Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision und nur für den Fall zulässig, dass

das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Geschäfts erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt;
mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges Geschäft zustandekommt, sofern die Vermittlung des Geschäfts in den Tätigkeitsbereich des Maklers fällt;
das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer anderen Person zustandekommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler bekanntgegebene Möglichkeit zum Abschluß mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustandekommt, weil der vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekanntgegeben hat, oder
das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten zustandekommt, weil ein gesetzliches oder ein vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird.

der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird;
das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags vertragswidrig durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustandegekommen ist, oder
das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags auf andere Art als durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustandegekommen ist.

VI. Hinweis auf § 30b Konsumentenschutzgesetz sowie auf die Zulässigkeit der Doppelmaklertätigkeit

VII. Rücktrittsrecht gemäß §§ 3 und 30a des
Konsumentenschutzgesetzes (KSchG)

am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben hat
seine Erklärung auf den Erwerb eines Bestandrechts (insbes. Mietrechts), eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums gerichtet ist, und zwar
an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder einer Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist, und dies
zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll; (§ 30a KSchG)
oder seine Vertragserklärung
weder in den Geschäftsräumen des Immobilienmaklers abgegeben,
noch die Geschäftsverbindung zur Schließung des Vertrages mit dem Immobilienmakler selbst angebahnt hat (§ 3 KSchG),

Anmerkung: Nimmt der Verbraucher z.B. aufgrund eines Inserates des

Immobilienmaklers mit diesem Verbindung auf, so hat der Verbraucher selbst angebahnt und daher - gleichgültig, wo der Vertrag geschlossen wurde - kein Rücktrittsrecht gemäß § 3 KSchG. Eine an den Immobilienmakler gerichtete Rücktrittserklärung bezüglich eines Immobiliengeschäftes (§ 30a KSchG) gilt auch für einen im Zug der Vertragserklärung geschlossenen Maklervertrag.